تخطى إلى المحتوى

دعوى اخلاء عقار في السعودية | شروطها وطريقتها

دعوى اخلاء العقار في السعودية

عقود الإيجار الموثقة في منصة إيجار هي من اختصاص محاكم التنفيذ في المملكة العربية السعودية. بالتالي إذا أردت رفع دعوى اخلاء عقار في السعودية يتم ذلك برفع الدعوى إلى محكمة التنفيذ عن طريق بوابة وزارة العدل (ناجز). وفي حال كان تاريخ العقد قبل 5/4/1440 فهي من اختصاص المحكمة العامة.

نعرّفكم في هذا المقال بكل ما يهمكم حول دعوى اخلاء العقار في المملكة العربية السعودية وشروطها وطريقتها ومهلة إخلاء العقار، وكذلك الأحكام المترتبة عليه، وما تضمنه من شروط إخلاء العقار وإخلائه من محكمة التنفيذ.


كيف يتم رفع دعوى اخلاء عقار في السعودية

في حال تأخر المستأجر عن دفع الايجار في وقته المحدد أو في حال إخلاله بأحد بنود العقد فيجب تحذير المستأجر رسمياً لدفع الايجار وإلا لصاحب الحق في رفع دعوى لمحكمة التنفيذ للمطالبة ببدل الإيجار. حيث أن العقد الموثق في منصة إيجار يعتبر سنداً تنفيذيا.

ويمكن لمالك العقار رفع دعوى اخلاء عقار من خلال بوابة ناجز باتباع الخطوات التالية:

أولى الخطوات هي الذهاب لصفحة الخدمة في بوابة ناجز وهي خدمة طلب إصدار قرار إخلاء (اضغط هنا لتحويلك لصفحة الخدمة بشكل مباشر).

1. الخطوة الأولى: تسجيل الدخول من خلال النفاذ الوطني الموحد

قم بتسجيل الدخول إلى بوابة ناجز عبر استخدام بيانات المسجلة في النفاذ الوطني الموحد.

2. الخطوة الثانية: تقديم طلب تنفيذ مباشر

التنفيذ المباشر هي خدمة تتيحها وزارة العدل وهي تخص إنشاء طلب تنفيذ في حال كان طلب التنفيذ فعلاً أو امتناع عن فعل وهي تخص عدة طلبات وأكثرها استخداماً: دعوى إخلاء العقار.

طلب تنفيذ مباشر لدعوى اخلاء عقار في السعودية

لقطة شاشة من بوابة وزارة العدل

هذه الخطوة تشمل عدة أمور يجب القيام بها وهي:

1. اختيار نوع السند

في هذه الخطوة يتوجب تحديد نوع السند المطلوب تنفيذه ويجب اختيار النوع الرئيسي اخلاء والنوع الفرعي عقد ايجار موحد كما هو موضح في الصورة التالية:

نوع السندات في طلب التنفيذ المباشر لدعوى اخلاء العقار

السند الرئيسي اخلاء والسند الفرعي عقد ايجار موحد

2. اختيار المحكمة المسؤولة

ويكون الاختيار تبعاً للتخصص المكاني للمحكمة؛ بعبارةٍ أخرى اختر المحكمة التي يقع العقار في ضمن نطاق اختصاصها. فإذا كان العقار في جدة اختر محكمة تنفيذ جدة وإذا كان العقار في الرياض اختر محكمة تنفيذ الرياض وهكذا..

3. اختيار صفة مقدم الطلب

إذا كان صاحب العقار نفسه اختر بالأصالة عن نفسه وإذا كان وكيلاً اختر بالنيابة عن أفراد وهكذا… ثم اضغط التالي

3. الخطوة الثالثة: ادخال بيانات المنفذ ضده

في هذه الخطوة يتوجب إدخال كافة بيانات المنفذ ضد التي تعرفها مثل الاسم والعنوان والجنسية ورقم الهوية ورقم الجوال الخ..

مرحلة ادخال بيانات المنفذ ضده

ادخال بيانات المنفذ ضده

بعد الانتهاء من ادخال كافة بيانات المنفذ ضده اضغط التالي.

4. الخطوة الرابعة: ادخال بيانات السند

قم بإدخال بيانات السند مثل رقم العقد والوصف. راجع مقال: نموذج صحيفة دعوى في السعودية لمعرفة كيفية ملئ حقل الوصف.

ادخال بيانات السند خلال رحلة طلب تنفيذ دعوى اخلاء عقار

يُقصد بالسند هو عقد الايجار

5. الخطوة الخامسة والأخيرة: اضغط حفظ وارسال

بعد إرسال الدعوى يتم إشعار طالب التنفيذ والمنفذ ضده. وهكذا تكون قد رفعت دعوى اخلاء عقار في المملكة العربية السعودية وتبدأ رحلة التنفيذ. وغالباً خلال مرحلة التنفيذ قد تحتاج إلى محامي قضايا عقارية.

تصفح أيضاً: كيف يتم تحديث الصك العقاري في ناجز.

شروط اخلاء العقار.

إن المشرع السعودي آخذ برأي الغالبية والجمهور في تحديد علاقة العاقدين فإذا:

  • توفي المستأجر يحق لمن يشاطره السكن إذ يبقى بالسكن مقابل نفس الشروط الموجودة بالعقد.
  • ويعد ثاني أسباب فسخ العقد بين العاقدين هو الإقالة أي يتم انهاء العقد
    بموافقة كلا الطرفين ولا يجوز شرعاً فسخ أحد الطرفين العقد بمفرده دون الطرف الآخر.

فإن شروط اخلاء العقار هي

  1. عدم تنفيذ المستأجرلالتزاماته.
  2. تأخر المستأجر بتسديد الأجرة عن المدة المحددة له بعد التنبيه، ومضى على ذلك خمسة عشر يوماً من تاريخ إخطاره في الإنذار.
  3. يجب ألا يستخدم المكان المؤجر لأي نشاط مخالف من الأنشطة المتفق عليها بالعقد. أو أن يتم التنازل عنه لشخص آخر بدون موافقة خطية من الجهة بعد ابلاغه من أجل تصحيح الوضع وانقضاء خمسة عشر يوماً من تاريخ ابلاغه الإنذار حيث يمكن المؤجر بفسخ عقد الإيجار في السعودية.
  4. إثبات أن المستأجر قد قام بنفسه أو حتى بوساطة غيره بطريقة مباشر أو بطريقة غير مباشرة برشوة أحد موظفي الجهات التي تخضع لأحكام نظام المشتريات الحكومية أو حتى الرشوة بالحصول على العقد.
  5. إفلاس المستأجر بشكل كامل أو طلب إشهار إفلاسه.
  6. صدور حكم قضائي في إخلاء المسكن المؤجر.
  7. امتلاك الدولة للعقار وسقوط الملكية من المؤجر. كما وضحنا في مقال: نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة في المملكة العربية السعودية.

اخلاء العقار من غائب.

إن الآلية المتبعة في القانون السعودي لإخلاء المستأجر الغائب تتمثل بالعديد من الجوانب منها التأكد من أن عدم وجود المستأجر في العقار ويتم ذلك بفتح العقار من خلال تشكيل لجنة مكونة من مأمور التنفيذ والإمارة والانتهاء بالتحفظ على ممتلكات المستأجر لحين حضوره.

حيث يتم تنفيذ إخلاء العقار بذهاب مأمور التنفيذ إلى موقع العقار في اليوم التالي وذلك عند انقضاء خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأوامر التنفيذ ويقوم المأمور بتسليم العقار المنفذ له، وله حق استخدام القوة القسرية يتم الدخول العقار المراد تسليمه إذا استدعى الأمر ذلك.

وإذا لم يحضر بيده العقار، أو امتنع عن تسلم المنقولات التابعة له فتسلم هذه المنقولات الى الخازن القضائي ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يستلمها الحائز توضع القيمة في حساب المحكمة.

مهلة اخلاء العقار.

ومؤخرًا بدئت جهود الوزارات بالتكاتف لربط الأنظمة والإجراءات والتنسيق الإلكتروني لمنع أي تلاعب ومماطلة في تنفيذ الأحكام ضد المستأجرين بشأن مهلة إخلاء العقار، أملاً في القضاء على كثير من التلاعب والمماطلة في تنفيذ القانون، بالعديد من الإجراءات الجديدة والمتخصصة حسب نظام المحاكم الشرعية والأحوال الشخصية، وكذلك نظام إيجار من وزارة الإسكان في المملكة، الأمر الذي يؤدي إلى عمل متكامل يساعد في تنفيذ الأعمال وفق رؤية صحيحة لخدمة والمواطنين والمقيمين، مع حفظ الحقوق للجميع في مهلة إخلاء العقار.

تحدد مدة عقد الإيجار في القانون السعودي لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات، وينص في العقد على تجديده تلقائيا بعد نهاية مدته، في حال لم يبلغ أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل مائه وثمانين يوماً من نهاية العقد أو نهاية المدة المحددة للعقد.

ويمكن أن يتضمن العقد تمكين الجهة الحكومية على تمديد العقد بعد نهاية مدته الأولى لمدة يجب ألا تزيد على ثلاث سنوات دون شرط موافقة المؤجر.

وفي هذه الحالة تتم زيادة الأجرة بما لا يزيد على خمسة بالمائة من الأجرة الأولى إذا كان التمديد لمدة سنة واحدة، وما لا يزيد على عشرة بالمائة من الأجرة الأولى إذا كان التمديد لأكثر من سنة ويمكن أن تصل مدة عقود إيجارات المباني إلى اثني عشر عاماً إذا كان العقار المراد استئجاره منشأ وفق الشروط والمواصفات المسبقة التي يتفق عليها الطرفان المؤجر والمستأجر.

كما تتضمن اللائحة الخاصة بـ مهلة إخلاء العقار، مراجعة الجهة الحكومية بسبب عدم وجود عقار مناسب مطابقاً للشروط والمواصفات المطلوبة، وألا تترتب على هذه الإضافات أي تغيير في شكل المبنى أو اجراء تغييرات جوهرية عليه، كما أنه لابد ألا تتجاوز الأجرة الكلية صلاحية الجهة المنصوص عليها في المادة الخامسة عشرة من النظام، وألا تقل مدة عقد الاستئجار عن سنة واحدة ويجب ألا تزيد على ثلاث سنوات قابلة للتجديد في مهلة إخلاء العقار.

الأسئلة الشائعة

1941 في حال عدم الالتزام بدفع الإيجار أو بحالة الإخلال بالالتزامات التعاقدية

اضف تعليق
2581 من خلال رفع دعوى اخلاء عقار في محكمة التنفيذ

اضف تعليق
1221 بعد صدور قرار الإخلاء يأتي مأمور التنفيذ إلى موقع العقار ليخلي العقار ويسلمه أصولا لطالب التنفيذ

اضف تعليق
1861 يمكن رفع دعوى تنفيذ ومطالبة المستأجر بكافة الحقوق المترتبة عليه

اضف تعليق

نحن مكتب الصفوة للمحاماة والاستشارات القانونية: لدينا محامي مختص في العقار في جدة. للتواصل معنا: 0595911136.

1 أفكار بشأن “دعوى اخلاء عقار في السعودية | شروطها وطريقتها”

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

لديك استشارة قانونية؟