في إحدى القضايا التي عُرضت على المحكمة العقارية، ادعى مواطن أن عقاره قد استولى عليه جار له منذ سنوات، وأنه لم يتمكن من استرداده إلا بعد رفع الدعوى القضائية.
هذه الواقعة تطرح سؤالاً مهماً: متى تقام الدعوى على من بيده العقار؟ ومتى يسقط الحق في رفعها؟
يُعد هذا الموضوع من أهم المسائل في النزاعات العقارية بالسعودية، إذ يتعلق بحماية الملكية وإثبات الحقوق، مع مراعاة الأنظمة واللوائح القضائية المعمول بها.
للحصول على استشارة مهنية من محامي تبوك في قضايا العقارات، تواصل معنا مباشرة عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
جدول المحتويات
متى تقام الدعوى على من بيده العقار؟
تقام الدعوى على من بيده العقار متى كان المدعي يدّعي ملكيته أو حقه في الانتفاع به، ولم يتمكن من استرداده بالطرق الودية، ويُرفع الطلب أمام المحكمة المختصة وفق أحكام نظام المرافعات الشرعية.
الحالات النظامية لرفع الدعوى العقارية:
- إذا استولى شخص على عقار مملوك للغير دون سند شرعي.
- عند حدوث نزاع يتعلق بحدود أو مساحة العقار.
- إذا كان المدعى عليه حائزًا للعقار بلا مسوغ نظامي.
- في حال إنكار الحقوق المرتبطة بالعقار مثل حق الانتفاع أو حق الارتفاق.
وتنص المادة (76) من نظام المرافعات الشرعية على أن الاختصاص المكاني في الدعاوى العقارية ينعقد للمحكمة التي يقع العقار ضمن نطاقها، لكونها الأقدر على نظر مثل هذه المنازعات وحسمها.
شروط رفع الدعوى العقارية على من بيده العقار
يشترط لكي تقام الدعوى على من بيده العقار أن تتوافر الصفة والمصلحة، مع تحديد العقار محل النزاع بدقة وإرفاق المستندات الرسمية المؤيدة للملكية أو الحيازة، ورفعها أمام المحكمة المختصة مكانياً.
أبرز الشروط النظامية لقبول الدعوى:
- الصفة: أن يكون المدعي هو المالك أو من له حق مشروع في العقار، أو من ينوب عنه نظاميًا بموجب وكالة شرعية.
- المصلحة: يجب أن تكون للمدعي مصلحة شخصية ومباشرة في استرداد العقار أو إثبات حقه عليه.
- تحديد العقار: لا تُقبل الدعوى ما لم يُحدد العقار بدقة، من حيث الموقع والحدود والمساحة ورقم الصك العقاري (إن وجد).
- المستندات المؤيدة: مثل صك الملكية أو وثائق الحيازة السابقة، إضافة إلى أي مستندات رسمية تثبت العلاقة القانونية بالعقار.
- الاختصاص المكاني: تُرفع الدعوى أمام المحكمة التي يقع العقار ضمن نطاقها المكاني، وذلك استنادًا إلى المادة (76) من نظام المرافعات الشرعية.
يساعد استيفاء هذه الشروط على تسريع الفصل في النزاع ومنع رفض الدعوى شكلاً أو تأجيلها لطلب مستندات إضافية.
متى يسقط الحق في رفع الدعوى العقارية؟
لا يسقط الحق في الدعوى العقارية بمجرد مرور الزمن، إلا إذا نص النظام على تقادم محدد، وقد تُرفض الدعوى إذا انتفت المصلحة أو سبق الفصل فيها أو ثبت التنازل عنها.
حالات سقوط الحق أو رفض الدعوى العقارية:
- التقادم: لا يقر نظام المرافعات الشرعية تقادمًا عامًا على الدعاوى العقارية، لكن قد ترد مدد خاصة في بعض الأنظمة مثل قضايا نزع الملكية أو بعض الحقوق المرتبطة بالعقارات.
- انعدام المصلحة: إذا لم يعد للمدعي مصلحة حقيقية ومباشرة في المطالبة، كأن يكون قد باع العقار أو تنازل عن حقه.
- سبق الفصل في النزاع: إذا صدر حكم نهائي في الموضوع ذاته، فلا تقبل الدعوى مرة أخرى لذات السبب.
- التنازل أو الصلح: في حال ثبوت تنازل المدعي عن حقه بموجب صلح رسمي أو اتفاق موثق.
وبحسب إحصائية وزارة العدل السعودية لعام 2023، شكّلت الدعاوى العقارية ما يزيد على 30% من القضايا المدنية المنظورة أمام المحاكم، ما يؤكد أهمية هذا النوع من القضايا ودور المحاكم العقارية في حسم النزاعات.
دور المحامي العقاري في رفع الدعوى على من بيده العقار
يساعد المحامي العقاري في إعداد صحيفة الدعوى وجمع الأدلة وتمثيل الموكل أمام المحكمة العقارية، لضمان حماية حقوقه واسترداد العقار من حيازة غير مشروعة.
أهم مهام المحامي العقاري:
- صياغة صحيفة الدعوى: إعداد صيغة الدعوى بما يتوافق مع متطلبات نظام المرافعات الشرعية، لتفادي رفضها شكلاً.
- تجهيز الأدلة والمستندات: إرفاق صكوك الملكية، الخرائط المساحية، أو تقارير الخبرة العقارية لإثبات الملكية أو الحق.
- تمثيل الموكل أمام المحكمة: حضور الجلسات، تقديم المرافعات، والرد على دفوع الخصم.
- تقديم الدفوع النظامية: مواجهة اعتراضات المدعى عليه بالأسس القانونية والأنظمة العقارية ذات الصلة.
- متابعة مرحلة التنفيذ: بعد صدور الحكم، يباشر المحامي إجراءات التنفيذ عبر محاكم التنفيذ لضمان تسليم العقار فعليًا لموكله.
الأسئلة الشائعة
يمكن القول إن الدعوى العقارية تقام على من بيده العقار متى ما ثبت أن المدعي يملك حقًا مشروعًا لم يتمكن من استرداده بالطرق الودية. ويجب مراعاة الشروط النظامية، ورفع الدعوى أمام المحكمة المختصة مكانياً.
كما أن الاستعانة بمحامي عقاري متخصص يضمن لك رفع الدعوى بشكل صحيح وتفادي بطلانها، إضافة إلى متابعة مراحل التنفيذ حتى استرداد الحق.
إذا كنت تواجه نزاعًا عقاريًا وترغب في رفع دعوى، اتصل بنا مباشرة عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
قد يهمك أيضًا:
- الاعتراض على صك ملكية في السعودية: الشروط والإجراءات القانونية الكاملة.
- دعوى اخلاء لانتهاء عقد الايجار في السعودية.
- اثبات ملكية عقار بدون صك في السعودية: الإجراءات النظامية وخطوات تقديم الدعوى.
- دعوى اخلاء لعدم وجود عقد ايجار في السعودية.
- توثيق عقد إيجار في السعودية عبر منصة إيجار: الخطوات والشروط النظامية.
المصادر:
- نظام المرافعات الشرعية – وزارة العدل السعودية، (أحدث تعديل 1445هـ).
- منصة وزارة العدل – إحصائيات القضايا السنوية، تقرير عام 2023.
- منصة نشر الأحكام القضائية – ديوان المظالم، مجموعة أحكام عقارية منشورة.
المحامي والمستشار القانوني حسين الدعدي
يحمل شهادة بكالوريوس في الشريعة بدرجة ممتاز من جاعة أم القرى في مكة, المملكة العربية السعودية.
له مقالات قانونية تنشر باستمرار في الموقع الرسمي للمكتب وفي بعض المواقع القانونية الأخرى.
يتميز المحامي والمستشار القانوني حسين الدعدي بتخصصات مختلفة من القانون السعودي: كنظام الاجراءات الجزائية ونظام المرافعات الشرعية ونظام الأحوال الشخصية ونظام الأوراق التجارية وغير ذلك.
كما لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في كتابة اللوائح والاعتراضات والمذكرات القانونية لمختلف المحاكم السعودية.
