في إحدى القضايا التي تابعها مكتبنا، تقدّم رجل بدعوى لإثبات ملكيته لأرض زراعية بمنطقة حدودية، دون حيازة صك رسمي، لكنه أرفق شهودًا وأدلة ثبوتية.
إلا أن صيغة الدعوى كانت ناقصة، مما أدى إلى رفضها من أول جلسة. هذه القصة تسلط الضوء على أهمية إعداد “صيغة دعوى عقارية في السعودية” بشكل صحيح يراعي الضوابط الشكلية والموضوعية.
للحصول على دعم قانوني في إعداد صحيفتك، تواصل مع محامي تبوك من خلال زر الواتساب أسفل الشاشة.
جدول المحتويات
عناصر صيغة دعوى عقارية في السعودية
تشمل صيغة الدعوى العقارية في السعودية عناصر إلزامية مثل بيانات الأطراف، وقائع الدعوى، الطلبات القانونية، والمستندات المؤيدة، وفقًا لنظام المرافعات الشرعية السعودي.
عند إعداد صيغة دعوى عقارية في السعودية، لا بد من الالتزام بمكونات شكلية وموضوعية نصّ عليها نظام المرافعات الشرعية لضمان قبول الدعوى أمام المحكمة. وقد أكدت المادة (80) من النظام أن صحيفة الدعوى يجب أن تتضمن البيانات الجوهرية التالية:
البيان الافتتاحي للدعوى
يشكل هذا الجزء مقدمة رسمية لصحيفة الدعوى، ويجب أن يشمل:
- اسم المحكمة المختصة بنظر النزاع (غالبًا المحكمة العامة في نطاق العقار).
- تاريخ تحرير الصحيفة.
- بيانات المدعي والمدعى عليه كاملة (الاسم الرباعي، رقم الهوية، العنوان، رقم الجوال).
- الصفة القانونية لكل طرف (مالك، وارث، حائز، مستأجر، موكل… إلخ).
عدم دقة هذه البيانات قد يؤدي إلى تأخير الإجراءات أو رفض الدعوى.
وقائع الدعوى والأسانيد النظامية
في هذا الجزء، يجب على المدعي عرض الأحداث والوقائع محل النزاع بشكل منظم وواضح، مثل:
- وصف العقار محل الدعوى: (موقعه، مساحته، رقمه في الصك إن وجد).
- توضيح سبب النزاع: (مطالبة بملكية، منع تعدي، فسخ عقد بيع، مطالبة بإخلاء…).
- الوقائع المادية مثل الحيازة الطويلة، التصرفات السابقة، أو اعتراض المدعى عليه.
- الأسانيد النظامية هي القواعد القانونية التي يبني عليها المدعي طلبه. وهنا يجب الاستناد لمواد نظام المرافعات، مثل:
- المادة 76: التي تحدد شروط قبول الدعوى.
- المادة 84: الخاصة بدعوى إثبات الملكية عند غياب صك رسمي.
- المادة 3: التي تؤكد ضرورة وجود مصلحة قانونية لرفع الدعوى.
طلبات المدعي
يجب أن تُصاغ الطلبات بعبارات قانونية دقيقة ومباشرة. ومن أمثلة ذلك:
- “الحكم بثبوت ملكية المدعي للعقار الواقع في حي (…) بمدينة (…).”
- “إلزام المدعى عليه بإخلاء العقار وتسليمه للمدعي خاليًا من الشواغل.”
- “الحكم بإبطال عقد البيع لعدم استيفاء الشروط النظامية.”
يُفضل ترتيب الطلبات حسب أولويتها ووضوحها للمحكمة، لتسهيل إصدار الحكم.
المرفقات
لا تُقبل أي دعوى عقارية بدون أدلة ومستندات مؤيدة. يجب إرفاق ما يلي:
- صورة من الصك الشرعي للعقار أو سند الحيازة.
- صور جوية أو كروكيات توضح موقع العقار وحدوده.
- شهادة شهود أو إفادات مصدقة تثبت حيازة أو ملكية العقار.
- عقود سابقة (بيع، إيجار، وكالة) إن وجدت.
- صورة الهوية الوطنية للمدعي.
تُرفق هذه المستندات إلكترونيًا عند تقديم الدعوى عبر منصة «ناجز»، ويجب أن تكون بصيغة PDF واضحة ومرتبة.
صيغة الدعوى العقارية تمثل العمود الفقري للدعاوى في القضايا العقارية، وأي نقص فيها قد يُعرض الدعوى للرفض أو التأجيل. لذا يُنصح دائمًا بصياغتها بمساعدة محامي عقاري مختص لديه خبرة في الأنظمة العقارية والمرافعات القضائية.
نموذج صيغة دعوى عقارية في السعودية جاهزة
النموذج التالي يُستخدم كمرجع أولي لتقديم دعوى عقارية أمام المحكمة العامة أو عبر منصة ناجز، ويتضمن البيانات الجوهرية والطلبات وفق نظام المرافعات الشرعية السعودي.
يُعد إعداد نموذج دعوى عقارية خطوة محورية في النزاع العقاري، حيث تساعد الصيغة القانونية الصحيحة على تسريع الفصل في القضية وضمان قبولها شكلاً.
النموذج التالي يمثل دعوى إثبات ملكية عقار، وهي من أكثر أنواع الدعاوى العقارية شيوعًا في المملكة، خاصة في الحالات التي لا يملك فيها المدعي صكًا رسميًا، لكنه يملك الحيازة الفعلية أو أدلة عرفية.
نموذج دعوى عقارية (إثبات ملكية)
فضيلة رئيس المحكمة العامة بـ [اسم المدينة]
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،،،
الموضوع: دعوى إثبات ملكية عقار
أتقدّم لفضيلتكم بدعواي ضد المدعى عليه:
الاسم: [الاسم الكامل]
رقم الهوية الوطنية: [……..]
العنوان: [حي/مدينة]
الوقائع:
أملك عقارًا يقع في حي [اسم الحي] بمدينة [اسم المدينة]، وهو في حيازتي الكاملة منذ أكثر من [عدد السنوات] سنة. وقد قمت باستثماره واستغلاله دون معارضة تُذكر من أي طرف. إلا أن المدعى عليه قام مؤخرًا بالتعدي عليه وادعاء ملكيته له دون وجه حق.
العقار محل النزاع ليس له صك رسمي مسجل باسمي، ولكن أملك مستندات عرفية وشهادة شهود تؤكد الحيازة الشرعية للعقار.
السند الشرعي والنظامي:
استنادًا إلى المادة (84) من نظام المرافعات الشرعية، التي تجيز إقامة دعوى إثبات الملكية على العقار بدون صك إذا توفرت شروط الحيازة الهادئة والمستمرة.
الطلبات:
- الحكم بثبوت ملكيتي للعقار موضوع الدعوى.
- إلزام المدعى عليه بعدم التعرض لي في العقار مستقبلًا.
- شطب أي اعتراض أو دعوى مضادة مقدّمة من المدعى عليه بخصوص ذات العقار.
المرفقات:
- صور جوية وخرائط توضح موقع العقار وحدوده.
- إفادات شهود عدول حول الحيازة.
- مستندات عرفية تفيد التصرف بالعقار (عقود، فواتير، تصاريح بناء إن وجدت).
- صورة الهوية الوطنية للمدعي.
مقدمه: [الاسم الكامل]
الجوال: [05XXXXXXXX]
التاريخ: [تاريخ اليوم الهجري والميلادي]
ملاحظات عند استخدام النموذج
يمكن تعديل النموذج ليناسب دعوى منع تعدي، أو دعوى إخلاء عقار، أو دعوى تنفيذ عقد بيع عقاري، بحسب الواقعة.
يجب رفع هذه الدعوى عبر منصة ناجز مع المرفقات بصيغة PDF، ويُفضّل الاستعانة بأفضل مكتب محاماة في السعودية لتولي الإجراءات وتقديم المذكرات النظامية.
متى تُرفض صيغة الدعوى العقارية؟
تُرفض صيغة دعوى عقارية في السعودية إذا خالفت شروط نظام المرافعات الشرعية، كغياب الصك، أو عدم وجود مصلحة شرعية، أو عدم وضوح موضوع العقار، أو رفع الدعوى لدى محكمة غير مختصة.
رغم أن منصة “ناجز” سهّلت تقديم الدعاوى إلكترونيًا، إلا أن نسبة لا يُستهان بها من الدعاوى العقارية يتم رفضها شكليًا، بسبب أخطاء في صيغة صحيفة الدعوى أو نقص في المتطلبات النظامية المنصوص عليها في نظام المرافعات الشرعية.
أبرز أسباب رفض الدعوى العقارية
- عدم توافر المصلحة النظامية:
وفقًا للمادة (3) من نظام المرافعات، لا تُقبل أي دعوى إلا إذا كان للمدعي مصلحة قائمة مشروعة يمكن حمايتها. - غياب صك الملكية أو مستندات الحيازة:
خاصة في دعاوى إثبات الملكية، إذا لم يتم إرفاق ما يثبت الحيازة أو التصرف الجاد، تُرفض الدعوى من الجلسة الأولى. - عدم وضوح وصف العقار أو موقعه:
المحكمة تحتاج إلى وصف دقيق للعقار (الموقع، المساحة، الحدود)، وإلا لا يمكن نظر النزاع. - صياغة قانونية ضعيفة أو عامة:
مثل استخدام عبارات غامضة أو تجاهل طلبات محددة، مما يُربك المحكمة ولا يحقق الحد الأدنى من الشكل النظامي. - تقديم الدعوى إلى محكمة غير مختصة مكانياً أو نوعياً:
كأن تقوم برفع دعوى عقارية أمام المحكمة التجارية أو في نطاق جغرافي لا يتبع العقار. - نقص البيانات الجوهرية في الصحيفة:
وقد أكدت المادة (80) من النظام على هذا الشرط بقولها: “يجب أن تشتمل صحيفة الدعوى على البيانات الآتية: اسم المحكمة، اسم المدعي والمدعى عليه، محل إقامة كل منهما، موضوع الدعوى، وقائعها، طلبات المدعي وأسانيدها… وفي حال النقص، تُرفض الدعوى شكلًا”.
مثال واقعي:
رفضت إحدى المحاكم دعوى عقارية لعدم تحديد المدعي موقع العقار بدقة، حيث اكتفى بالقول “العقار يقع في حي الفيحاء” دون ذكر رقم القطعة أو المعالم المحيطة، وهو ما اعتبرته المحكمة “جهالة في محل الدعوى”.
لتفادي رفض دعواك:
- تأكد من صياغة دعواك بشكل قانوني احترافي.
- أرفق مستنداتك كاملة بصيغة PDF واضحة.
- اختر المحكمة الصحيحة وفقًا لنطاق العقار.
- استعن بمحامٍ خبير في الصياغة العقارية.
دور المحامي في صياغة نموذج دعوى عقارية
محامي القضايا العقارية يساعد في إعداد صيغة دعوى عقارية قانونية متكاملة، تتوافق مع نظام المرافعات الشرعية، ويقوم بتقديمها ومتابعتها أمام المحكمة المختصة حتى صدور الحكم.
لماذا تحتاج إلى محامٍ عقاري لصياغة الدعوى؟
في الدعاوى العقارية، لا يكفي أن يكون لديك “حق قانوني”، بل يجب أن يُعرض هذا الحق بصيغة قانونية سليمة، تستوفي شروط نظام المرافعات الشرعية، وتُقدَّم عبر المسار الإلكتروني الصحيح. هنا يأتي دور المحامي المختص، الذي يجمع بين الفهم النظامي والإلمام العملي بإجراءات المحاكم و”منصة ناجز”.
المهام التي يقوم بها المحامي العقاري:
- تحليل النزاع بدقة:
يراجع المحامي ملف القضية، ويحدد ما إذا كانت دعوى ملكية، منع معارضة، إخلاء، أو تنفيذ عقد. - تحديد الاختصاص والنظام الواجب التطبيق:
يتأكد من أن المحكمة المختصة مكانيًا ونوعيًا، وأن الدعوى تستند إلى المواد الصحيحة من النظام (مثل المادة 84 الخاصة بإثبات الملكية دون صك). - إعداد لائحة الدعوى باحتراف:
يحرر المحامي صحيفة الدعوى متضمنة جميع العناصر النظامية المطلوبة (البيانات، الوقائع، الطلبات، الأسانيد). - مراجعة الأدلة والمرفقات:
يتأكد من جاهزية الوثائق المطلوبة مثل الصكوك أو شهادات الشهود أو مستندات الحيازة. - تقديم الدعوى إلكترونيًا عبر ناجز:
يقوم برفع الدعوى وتوثيقها ومتابعة الإشعارات الإلكترونية وطلبات القاضي، ما يختصر الجهد والزمن على الموكل. - تمثيل الموكل أمام المحكمة:
يترافع في الجلسات، ويُعد المذكرات الإلحاقية، ويرد على دفوع الخصم، مما يعزز فرص كسب القضية.
وجود محامٍ مختص ليس فقط لضمان “قبول الدعوى”، بل أيضًا لرفع مستوى الحماية القانونية لمصلحتك العقارية، خاصة في القضايا التي تتداخل فيها الأنظمة (مثل التعدي، الإرث، العقود، وغيرها).
الأسئلة الشائعة
صيغة دعوى عقارية في السعودية ليست مجرد نموذج جاهز، بل وثيقة قانونية محورية يجب أن تُعد باحتراف وفقًا لنظام المرافعات الشرعية.
من الضروري تضمين عناصرها الأساسية بوضوح، وإرفاق المستندات، واختيار المحكمة المختصة. ولا غنى عن محامٍ مختص لضمان قبول الدعوى وتسريع إجراءاتها.
لضمان قبول دعواك، اتصل بنا الآن وراجع صيغة الدعوى مع محامٍ مختص قبل تقديمها عبر ناجز.
تعرف أيضًا على:
- دعوى تعويض عن نزع ملكية في السعودية: دليلك لحماية حقوقك المالية.
- تحديث الصك العقاري في السعودية.
- دعوى اخلاء عقار في السعودية.
- نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة في السعودية.
المصادر:
- نظام المرافعات الشرعية.
- بوابة وزارة العدل – الخدمات العدلية الإلكترونية (منصة ناجز).
- دليل لوائح الدعاوى – بوابة وزارة العدل.
المحامي والمستشار القانوني حسين الدعدي
يحمل شهادة بكالوريوس في الشريعة بدرجة ممتاز من جاعة أم القرى في مكة, المملكة العربية السعودية.
له مقالات قانونية تنشر باستمرار في الموقع الرسمي للمكتب وفي بعض المواقع القانونية الأخرى.
يتميز المحامي والمستشار القانوني حسين الدعدي بتخصصات مختلفة من القانون السعودي: كنظام الاجراءات الجزائية ونظام المرافعات الشرعية ونظام الأحوال الشخصية ونظام الأوراق التجارية وغير ذلك.
كما لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في كتابة اللوائح والاعتراضات والمذكرات القانونية لمختلف المحاكم السعودية.
