في أحد أيام شهر رمضان، وجد عميلنا نفسه في نزاع مع جاره حول حدود قطعة أرض يملكها. ومع تعقّد الموقف، تلقّى إشعارًا بضرورة إدخال العقار ضمن نظام التسجيل العيني، ليُصدر لاحقًا صكًّا رسميًا يحدّد موقع وحدود أرضه بدقة متناهية، ويضع حدًا للخلاف.
تعكس هذه القصة الفرق الجوهري بين الصكوك التقليدية والصكوك العينية التي يوفرها النظام الجديد. في هذا الدليل، سنشرح لك كيف تسجل العقار في نظام التسجيل العيني خطوة بخطوة، مستندين إلى أحدث الأنظمة والمصادر الرسمية.
للحصول على دعم قانوني احترافي في إجراءات التسجيل العيني من محامي تبوك، تواصل معنا الآن عبر موقعنا.
جدول المحتويات
ماذا يعني تسجيل العقار عينيًا؟
التسجيل العيني للعقار هو قيد العقار في سجل عقاري رسمي باعتباره وحدة مستقلة، بحيث يرتبط الحق مباشرة بالعقار ذاته لا بالأشخاص، ويمنح الصك حجّية مطلقة أمام الجهات القضائية.
وفق نظام التسجيل العيني للعقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/91) بتاريخ 19/09/1443هـ، يُعرَّف التسجيل العيني بأنه إثبات بيانات العقار وحقوقه في السجل العقاري المعتمد، بحيث يشمل الموقع، والحدود، والمساحة، وأي حقوق أو التزامات متعلقة به.
ويُعد هذا القيد حجةً على الكافة، ولا يجوز الطعن فيه إلا في حالات استثنائية مثل ثبوت التزوير أو الخطأ المادي في القيد.
الفرق بين التسجيل العيني والتسجيل العادي
التسجيل العيني يوثق العقار نفسه بصك رسمي شامل يحدد كافة أوصافه، بينما التسجيل العادي يقتصر على إثبات التصرفات بين الأطراف دون ضمان دقة أوصاف العقار.
يمكن تلخيص الفروق الجوهرية بين النظامين كما يلي:
التسجيل العيني:
- يربط الحق مباشرة بالعقار ذاته وليس بأسماء المتعاملين فقط.
- يتضمن بيانات دقيقة عن الموقع، الحدود، المساحة، والحقوق العينية المترتبة.
- الصك العيني يتمتع بحجّية مطلقة أمام القضاء ولا يقبل الطعن إلا في حالات استثنائية مثل التزوير أو الخطأ المادي في القيد.
التسجيل العادي:
- يركّز على توثيق المعاملة بين البائع والمشتري أو المتصرف والمتصرف إليه.
- قد تفتقر البيانات المرفقة إلى دقة وصف العقار.
- لا يتمتع بنفس درجة الحماية القانونية التي يمنحها التسجيل العيني.
أهداف نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية
يهدف نظام التسجيل العيني للعقار إلى حفظ الملكيات، الحد من النزاعات العقارية، وتعزيز الثقة في السوق العقاري من خلال توثيق دقيق وموثوق للحقوق في السجل العقاري.
أقرّ المشرّع السعودي نظام التسجيل العيني للعقار ليكون أداة فاعلة في تنظيم القطاع العقاري وضمان استقراره، وتتمثل أبرز أهدافه فيما يلي:
- حماية الملكية العقارية من النزاعات ومنع تداخل الأوصاف بين العقارات المتجاورة.
- تسهيل تداول العقار والتصرفات القانونية مثل البيع، والرهن، والانتفاع، والتأجير طويل المدى، بما يدعم سيولة السوق العقاري.
- توثيق شامل وموثوق لجميع البيانات في السجل العقاري، بما يشمل حدود العقار، ومساحته، والحقوق العينية المترتبة عليه.
- تعزيز الأمن العقاري والاستثماري عبر منح الصك العيني حجّية مطلقة أمام القضاء والجهات الرسمية.
أهمية تسجيل العقار في النظام العيني
تسجيل العقار وفق النظام العيني يمنح الصك قوة إثبات نهائية أمام القضاء ويحمي الملكية من النزاعات المحتملة مستقبلاً.
يُعد التسجيل العيني للعقار خطوة أساسية لتعزيز الأمان العقاري وضمان استقرار الملكية، لما يوفره من مزايا قانونية وإجرائية، أبرزها:
- الحجّية المطلقة للسجل العقاري: جميع البيانات الواردة في الصك العيني تُعد صحيحة وملزمة للكافة، ولا يمكن الطعن فيها إلا في حالات محددة كنظامية.
- توثيق شامل للحقوق والالتزامات: يسجّل النظام جميع الحقوق العينية (مثل الرهن والانتفاع) وأي التزامات أو قيود على العقار بدقة عالية.
- الحد من النزاعات العقارية: يحد التوصيف الدقيق والرسمي للعقار من حالات التعدي أو التداخل في الحدود.
- تعزيز الثقة في التعاملات العقارية: يمنح المستثمرين والمشترين الطمأنينة عند إبرام الصفقات.
كيف تسجل العقار في نظام التسجيل العيني
يتمّ تسجيل العقار عبر سلسلة من الإجراءات تبدأ بإعلان المنطقة العقارية وتنتهي بإصدار صك ملكية عيني يتمتع بحجّية مطلقة أمام القضاء.
فيما يلي شرح مفصل لكيف تسجل العقار في نظام التسجيل العيني خطوة بخطوة:
1. تحديد المنطقة العقارية
تعلن هيئة العقار أو الجهة المختصة عن المناطق التي سيُطبق فيها نظام التسجيل العيني، مع تحديد المواعيد الزمنية لتلقي الطلبات. ويُنشر الإعلان عبر وسائل الإعلام الرسمية أو المنصات الحكومية الإلكترونية.
2. تقديم الطلب والمستندات
يتقدم المالك أو وكيله النظامي بطلب التسجيل مرفقًا بالمستندات التالية:
- صك ملكية عقار نظامي أو مستند إثبات الحيازة المعتمد.
- بيانات جيومكانية دقيقة تحدد الموقع والإحداثيات.
- أي مخططات أو وثائق فنية معتمدة من الجهات المختصة.
3. أعمال التحقّق والمسح
تجري الجهة المختصة عمليات المسح الميداني والتحقق من حدود ومساحة العقار، أو تعتمد بيانات مساحية معتمدة مسبقًا إذا توفرت.
4. إصدار صك تسجيل الملكية
بعد اكتمال الفحص والمطابقة، يتم إصدار صك الملكية العيني وفق النموذج المعتمد في النظام، شاملاً جميع بيانات العقار والحقوق العينية المرتبطة به.
5. نشر قوائم الملاك
تنشر الجهة المختصة قوائم الملاك المسجلين في الصحف المحلية أو عبر المنصات الإلكترونية الحكومية، لإتاحة فرصة الاعتراض خلال المهلة المحددة.
6. اكتساب الحجّية المطلقة
بعد مرور سنة كاملة من نشر قوائم الملاك دون اعتراضات مقبولة، يكتسب التسجيل حجّية مطلقة، ولا يمكن الطعن فيه إلا بطلب التعويض بدلاً من إلغاء الصك.
دور المحامي العقاري في التسجيل العيني
محامي قضايا عقارية يحمي حقوقك القانونية، ويتولى جميع إجراءات التسجيل العيني للعقار بدقة ووفق المتطلبات النظامية، لضمان قبول الطلب ومنع النزاعات.
الاستعانة بمحامٍ مختص في القضايا العقارية خطوة أساسية لتفادي الأخطاء الإجرائية وضمان سير المعاملة بسلاسة، حيث يقوم المحامي بـ:
- التأكد من استيفاء المستندات المطلوبة والتأكد من مطابقتها للمعايير النظامية.
- تقديم الطلب نيابة عنك عبر القنوات النظامية المعتمدة.
- المتابعة مع الجهة المختصة حتى استكمال إجراءات المسح والتحقق وإصدار الصك.
- تمثيلك أمام المحكمة أو لجنة الاعتراضات في حال نشوء نزاع أو تقديم طعن.
محامي عقاري هو الشخص الأنسب لمعرفة كيف تسجل العقار في نظام التسجيل العيني.
الأسئلة الشائعة
في ختام هذا الدليل، وبعد أن وضحنا كيف تسجل العقار في نظام التسجيل العيني، يمكن القول إن تسجيل العقار في نظام التسجيل العيني يُعدّ خطوة أساسية لضمان حماية حقوقك وتفادي النزاعات، وُواجب على كل مالك أن يُوليها اهتمامًا.
لحصولك على دعم قانوني مخصّص ومُوثوق، اتصل بنا عبر زر واتساب أسفل الشاشة.
تنويه قانوني: المعلومات الواردة هنا لأغراض تثقيفية فقط ولا تُشكّل نصيحة قانونية. للحصول على استشارة قانونية تناسب وضعك، يُرجى التواصل مع محامٍ مختص.
قد تبحث أيضًا عن:
- كيفية رفع دعوى عقارية في السعودية: الشروط والإجراءات خطوة بخطوة.
- العناصر الأساسية التي يجب أن تتضمنها صيغة دعوى عقارية في السعودية 2025.
- الطعن في صك عقاري مزور في السعودية: الإجراءات القانونية لإثبات التزوير.
- فسخ عقد بيع عقار في السعودية: متى يحق لك الفسخ وما الإجراءات النظامية؟
- التصرف في العقار قبل حصر الورثة في السعودية: ما الحكم النظامي؟ وهل يُعد باطلًا؟
المصادر:
- نظام التسجيل العيني للعقار – هيئة العقار السعودية.
- بوابة الأنظمة السعودية – وزارة العدل.
- بوابة الخدمات العقارية – RER.
المحامي والمستشار القانوني حسين الدعدي
يحمل شهادة بكالوريوس في الشريعة بدرجة ممتاز من جاعة أم القرى في مكة, المملكة العربية السعودية.
له مقالات قانونية تنشر باستمرار في الموقع الرسمي للمكتب وفي بعض المواقع القانونية الأخرى.
يتميز المحامي والمستشار القانوني حسين الدعدي بتخصصات مختلفة من القانون السعودي: كنظام الاجراءات الجزائية ونظام المرافعات الشرعية ونظام الأحوال الشخصية ونظام الأوراق التجارية وغير ذلك.
كما لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في كتابة اللوائح والاعتراضات والمذكرات القانونية لمختلف المحاكم السعودية.
