تريد أن تتعرف على استخراج صكوك العقارات في السعودية ..؟ هذا ما سنتحدث عنه في مقالنا لليوم.حيث تعتبر الصكوك هي الطريقة الوحيدة لإثبات وتوثيق ملكية أي عقار في المملكة العربية السعودية.وإن جميع الحضارات السابقة عمدت إلى فكرة توثيق المعاملات والحقوق بموجب صكوك .فاهتموا بفكرة توثيق كل ما يتم تداوله بين الناس من معاملات بيع أو شراء أو اقراض أو رهن أو دين.وهذا حرصاً وحفاظاً على العلاقات من الوقوع في منازعات وخلافات تحصل حول أحقية وقوع الشيء.وقد حضت أحكام الشريعة الإسلامية على ذلك ، وقول الله عز وجل خير دليل على ذلك بقوله تعالى في منزل تحكيمه:( يا أيها الذين امنوا إذا تداينتم بدينِ إلى أجل مسمى فاكتبوه وليكتب بينكم كاتب بالعدل ولا يأب كاتب أنيكتب كما علّمه الله فليكتب وليملل الذي عليه الحق وليتقِ الله ربه ولا يبخس منه شيئاًفأن كان الذي عليه الحق سفيهاً أو ضعيفاً أو لا يستطيع أن يملّ هو فليملل وليه بالعدلواستشهدوا شهيدين من رجالكم فإن لم يكونا رجلين فرجل وامرأتان ممن ترضون من الشهداء ) سورة البقرة _ الآية /282/ .ونظراً لأهمية توثيق الصكوك في حياتنا سنتناول طريقة استخراج الصكوك وكل ما يتشعب عن الموضوع.
جدول المحتويات
أولاً: تعرف على الإجراءات القانونية لاستخراج صك أرض زراعية حسب النظام السعودي
سنتعرف على صك الأرض الزراعية وشروط استخراجه، فالمقصود بصك أرض زراعية هو حجة تثبت امتلاك أي شخص لقطعة أرض زراعية ، في أحد الأحياء دون وجود معارضين.وحجة ملكية الأرص تضمن وجود حق للورثة في المستقبل ، ويفيد الصك في القيام بعملية البيع وفراغ الملكية للمشتري.لذلك تعتبر الصكوك على غاية من الأهمية فيها يظهر الحق ويعرف المالك الحقيقي للأرض أو أي عقار .وسنتعرف الأن على طريقة استخراج صك ملكية أرض زراعية في المملكة العربية السعودية وفق الخطوات التالية:
أولاً: ينبغي أن يقدم الشخص صاحب الصك طلب إلى القاضي أو رئيس المحكمة العامة
المختصة نوعياً ، ومحكمة العامة في موطن العقار، ويجب أن يتضمن الطلب اسم مالك العقار الرباعي.وكتابة رقم السجل المدني للشخص ، وتوضيح نوع العقار وموقع العقار ، والطريقة التي تملك فيها إرثاً او شراء .ومن الممكن إبراز وثيقة التملك في حال وجدت ويتم فيها توضيح المساحة العامة للعقار وتكون مساحة الأطوال فيها بالمتر المربع.ثانياً: يرفق مع الطلب وثيقة رفع مساحة للعقار ويحصل على بيان المساحة عن طريق مكتب مساحي معتمد.
وينشر مالك العقار إعلان بطلب الحجة أو صك الملكية في صحيفة تتواجد في موقع العقار.ثالثاً: ايتم إحالة الطلب رسمياُ من قبل المحكمة من خلال التأشير عليه وإحالته إلى البلدية ووزارة الشؤون الإسلامية، ووزارة المالية .
رابعاً: قد يتطلب الأمر إحالة الطلب إلى عدة جهات مختصة مثل وزارة النقل ، وإدارة الاثار والبترول ، والحرس الوطني ، ووزارة الزراعة.
وبعد أن ترد الأجوبة من هذه الدوائر والجهات الحكومية بقبولها وعدم المعارضة ، وأيضاً عدم وجود معارضة للأفراد.هنا يتم وقف هيئة النظر الى العقار ، وايضاً يطلب القاضي شهود تثبت الملكية ، ليصار بعدها إلى استخراج صك الملكية.خامساً: ولكن في حال وجود معرضة من قبل الدوائر والجهات الحكومية ، أو من قبل الأفراد.
يتم مناقشة الأطراف المعارضة قبل استخراج الصك وفي حال كانت أسباب المعارضة غير مقنعة أو محقةلا يتم اعتبارها وكأنها لم تكن ويصرف النظر عنها ويتم رفع أمر إصدار الصك إلى محكمة التمييز.سادساً: وأيضاً في حال لم تصل الأجوبة من الدوائر والجهات الحكومية يتم الانتظار حتى مدة ستين يوماً.
من تاريخ التأشير على طلب استخراج الحجة أو الصك، وبعدها يتم استخراج صك الملكية ويتم رفعه إلى محكمة التمييز.ثانياً: ما هي إجراءات استخراج حجج الاستحكام في المملكة العربية السعودية.
على القاضي أن يتحقق من عملية تسجيل الاستحقاق، هنا يحل المالك الأخير محل من انتهت ملكيته.وذلك بعد إتمام جميع الاجراءات النظامية والشرعية ، وبعد تحقق المحكمة من الأمر ومراعاة الاجراءات والمصلحة.فإذا ثبت الاستحقاق اجازت المحكمة نقل ملكية العقار وقت تقديم طلب الاستحكام ، ويتم تثبيت الملكية لاسم المالك الاخير.ولكن قبل ذلك تقوم المحكمة بالكتابة على الطلب وتوجيهه إلى وزارة الشؤون البلدية والقروية.وإلى وزارة الأوقاف ووزارة الشؤون الإسلامية ، فاستخراج صك الاستحكام ليس بالأمر السهل.فهو يتطلب لوقت كثير حتى تنتهي إجراءاته، وفي حال كان العقار خارج المنطقة العمرانية.فيتم توجيه كتاب من المحكمة إلى وزارة الدفاع، ووزارة الزراعة ، والهيئة العامة للآثار ، ووزارة البترول والثروة المعدنية.والهيئة السعودية للحياة الفطرية ، وإلى هيئة المدن والمطارات في الأمكنة التي يوجد فيها مطارات.فيتم توجيه الكتاب إلى هيئة الطيران، وبعد ذلك تقوم المحكمة بنشر طلب الاستحكام في أحدى الصحف التي تقع في منطقة العقار.ويحظر استخراج صكوك العقارات في السعودية استحكام لأراضي المشاعر المقدسة و أبنيتها، ويرفع أمر الطلب من المحكمة إلى المحكمة العلياوفي حال تقدم صاحب الطلب إلى المحكمة بالحصول على صورة عن صك الاستحكام لعقار داخل المشاعر المقدسة.فيتم استخراج الصورة، و ويرفع الطلب والصورة إلى المحكمة العليا ، وفي حال وقعت خصومة داخل العقار في المشاعر المقدسة.فيتم رفع موضوع المنازعة إلى المحكمة العليا.ثالثاً: ما هي اجراءات إنهاء صك الأرض الزراعية وحجج الاستحكام في المملكة العربية السعودية
قد تصدر المحكمة بيان بوجوب إتمام اجراءات الاستحكام، ويحصل مثل هذا الأمر .خوفاً على المالك الجديد من التعرض للابتزاز من المالك السابق ، أو تراجع المالك السابق عن البيع.لذلك يجب حماية المالك الجديد من مثل هذه المخاطر وحتى لا يضطر إلى إعادة المعاملة .من ألفها إلى يائها عند انتقال الملكية، مما قد يؤدي إلى إهدار الجهد وضياع الوقت دون جدوى بتعطيل المعاملة.لذلك قام مجلس الأعلى للقضاء بتقديم طلب إلى المحكمة العليا بغية إظهار كل الإجراءات التي ينبغي اتباعها أثناء طلب تسجيل الصك.في حال لم يتم الإفصاح يصدر صك تسجيل التملك باسم المالك الأول ، خوفاً من التأخر.رابعاً: تعرف على خدمة استخراج الصكوك العقارية الكترونياً من خلال خدمة ناجز في وزارة العدل.
في ظل التطور الذي تشهده المنظومة القضائية في المملكة العربية السعودية والتي تسعر إلى تطويرالخدمات العدلية عبر خدمة ناجز المحاكم الالكترونية حيث رفدت وزارة العدل بوابة ناجز المحاكم .ب1200 خدمة في مختلف القضايا والاجراءات العدلية، وهذا بلا شك تطور ملحوظ ومبادرة نيرة.للنهوض بأعمال المملكة والتسهيل على المواطنين من الصعوبات التي قد تواجههم في الخوض بالاجراءات .حيث قد أعلنت وزارة العدل، عن إعلان خدمة الصك الإلكتروني في جميع محاكم المملكة.وفي ظل تفشي وباء كورونا ظهرت أهمية هذه الخدمات الالكترونية وتقديمها بطريقة سهلة وبسيطة.وتخلق منحى إيجابي في منع التخالط والتجمعات تماشياً مع الاجراءات والتدابير الاحترازية .لمنع تفشي وباء كورونا المستجد كوفيد 19، وقد وردت تساؤلات عديدة حول إعطاءالورثة أو الملاك على الشيوع صك بدل ضائع للعقار دون حصول وكالات من الأطراف الاخرين ولو كان مالك لنصيبه المشاع .وهذا اثار تساؤل القضاة وكتاب العدل ، وقد أنهت وزارة العدل هذا الجدل حيث يتم وفق إجراءات محددةأهمها توقيعه إقرارا بأن الصك مفقود، وذلك توافقاً مع المادة (186) من النظام تركيز مسؤولية القضاء الشرعية.حيث يتم إعطاءه صورة عن الصك بدل فاقد بعد التحقق من صفة استحقاقه شرعا لذلك، واقراره بان الصك مفقود.وقد وجهت الوزارة سابقاً تعميماً للمحاكم والكتاب بالعدل على أن يتم العمل بالتوجيه الصادر بتاريخ 1437في حال كان مالك الصك شخص واحد، وفي حال تعدد الملاك فيحق لأي أحد منهم الحصول على بدل فاقد.مع مراعاة الاجراءات السالفة الذكر، وتوقيعه الاقرار بفقدان صك الملكية.وإن إجراءات إصدار صك بدل فاقد لعقار لأحد الملاك على الشيوع الشركاء أو الورثة هي كالتالي: – أن يوقع الشخص الذي يطلب استخراج صك بدل فاقد على إقرار بأن الصك مفقود. – أن لا يكون الصك بحيازة أحد الملاك على الشيوع (الشركاء) أو الورثةاستخراج صكوك العقارات في السعوديةخامساً: التسهيلات التي صدرت مؤخراً لاستخراج الصكوك العقارية في المملكة العربية السعودية
إن مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» قد وجهت مؤخراً البنوك وشركات التمويل.بان تقبل الصكوك العقارية الالكترونية من ملاك العقارات، وأن لا تتطلب أصل الصك بالنسبةللحالات المتعلقة بخدمة بيع العقار ونقل ملكيته الكترونيا، مع التحقق منها عبر بوابة وزارة العدل ناجز المحاكم .وذلك يأتي تماشياً مع ما اطلقته وزارة العدل من خدمة بيع العقار ونقل الملكية الكترونياً.دون أن يستدعي الأمر مراجعة كتابات العدل أو الموثقين، وفقا للضوابط المعلن عنها في شروط وضوابط الخدمة الموضحة.وأيضاً خدمة الصك العقاري الالكتروني، بغية الاستغناء عن طباعة الصكوك الورقية.وفي ظل الظروف التي تجتاح المملكة والعالم بسبب وباء فيروس كورونا المستجد وحرص على سلامة المواطنين.اطلقت بوابة الخدمات العدلية ناجز najiz.sa أكثر من 120 خدمة ، من ضمنها خدمة استخراج الصكوك العقارية الكترونياً.وخدمة نقل ملكية العقارات الكترونيا للعقارات التي لا تتجاوز مساحتها 2500 م2الخدمة متيسرة ومتاحة عبر بوابة ناجز najiz.sa ، ويتم نقل الملكية الكترونيا من خلال حساب بنكي وسيطيقوم بعملية التسليم والتسلم لمبلغ البيع ، وهناك شروط لنقل الملكية الكترونياً ينبغي توافرها وهي: لذلك
- أن يكون البيع قد تم مباشراً بين البائع والمشتري دون وجود وكلاء
- يشترط أن يكون البائع والمشتري سعوديين
- أيضاً أن يكون للبائع والمشتري حساب مفعل في أبشر
- أن تجري العملية خلال 24 ساعة بعد إنشاء الطلب وقبوله من قبل المشتري
ويتم نقل الملكية وفق الاجراءات التالية: بالتالي
- إنشاء حساب بنكي وسيط لكل عملية نقل ملكية عقارية.
- يجري تسليم مبلغ المبايعة من المشتري عن طريق التحويل على الحساب
- عندما يكتمل المبلغ يقوم النظام بتحويل المبلغ للمالك
- يتم نقل ملكية العقار فوراً للمشتري الكترونياً دون حاجة لمعاملة.
واضيع ذات صلة:
نظام شركات المحاماة في السعوديةمحامي متخصص هيئة الاستثمار في السعوديةأفضل محامي تجاري وشركات في جدةنظام الضرائب في السعودية.نظام الشركات السعودي.استخراج صكوك العقارات في السعودية
المحامي والمستشار القانوني حسين الدعدي
يحمل شهادة بكالوريوس في الشريعة بدرجة ممتاز من جاعة أم القرى في مكة, المملكة العربية السعودية.
له مقالات قانونية تنشر باستمرار في الموقع الرسمي للمكتب وفي بعض المواقع القانونية الأخرى.
يتميز المحامي والمستشار القانوني حسين الدعدي بتخصصات مختلفة من القانون السعودي: كنظام الاجراءات الجزائية ونظام المرافعات الشرعية ونظام الأحوال الشخصية ونظام الأوراق التجارية وغير ذلك.
كما لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في كتابة اللوائح والاعتراضات والمذكرات القانونية لمختلف المحاكم السعودية.
