في إحدى القرى النائية، فوجئ أحد الملاك بظهور صك ملكية جديد لعقار يملكه منذ سنوات، صادر لشخص آخر بدعوى الاستحكام. هذا السيناريو الواقعي يسلّط الضوء على أهمية معرفة حقوقك في الاعتراض على صك ملكية عند وجود خطأ أو تزوير أو تجاوز قانوني.
في هذا المقال نوضح لك شروط وإجراءات الاعتراض، أنواع الطعون الممكنة، والجهات المختصة بالنظر فيها، وفقًا لأحدث الأنظمة واللوائح العقارية في المملكة.
للاستعانة بمحامي تبوك متخصص في قضايا الصكوك العقارية، تواصل معنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
الشروط الأساسية للاعتراض على صك الملكية
يجوز الاعتراض على صك ملكية في السعودية إذا توافرت الشروط النظامية التالية:
- أن يكون للمعترض مصلحة قانونية مباشرة، كأن يكون مالكًا سابقًا، وريثًا شرعيًا، أو طرفًا متضررًا من إصدار الصك.
- وجود تزوير أو خطأ جوهري في البيانات أو الإجراءات التي صدر بموجبها الصك العقاري.
- ألا يكون هناك حكم قضائي نهائي اكتسب القطعية ويثبت صحة الصك موضوع الاعتراض.
- تقديم الاعتراض خلال المهلة القانونية المنصوص عليها، ما لم يوجد عذر مقبول أو حالة تزوير مثبتة.
تنطبق هذه الشروط وفقًا لأحكام نظام المرافعات الشرعية ولائحته التنفيذية، ويمكن الرجوع للمرجع الرسمي عبر بوابة وزارة العدل.
الإجراءات القانونية لتقديم الاعتراض على صك ملكية
يمر الاعتراض على صك الملكية بعدة خطوات قانونية يجب اتباعها بدقة لضمان قبوله أمام الجهات المختصة:
- التحقق من الصك محل النزاع
مراجعة بيانات الصك وتاريخ إصداره والجهة المُصدِرة له، والتأكد من وجود مصلحة حقيقية للطعن فيه. - إعداد لائحة اعتراض نظامية
تُعد اللائحة وفق نموذج قانوني يشمل:
-
- بيانات الصك كاملًا ورقم الحافظة.
- اسم الجهة المُصدِرة والشخص الصادر له الصك.
- الأسباب النظامية للاعتراض (مثل التزوير أو التداخل العقاري أو غياب أركان الملكية).
- الأدلة والمستندات المرفقة (صور جوية، صكوك سابقة، شهادات شهود…).
- تقديم الاعتراض للجهة المختصة
سواء عبر المحكمة العامة، المحكمة العقارية، أو الجهات العدلية مثل وزارة العدل بحسب نوع النزاع. - متابعة الإجراءات القضائية
يتعين حضور الجلسات، الرد على دفوع الطرف الآخر، وتقديم المذكرات التكميلية في المواعيد النظامية.
خطوات الاعتراض على صك ملكية في السعودية
لتقديم اعتراض على صك عقاري في السعودية، يجب اتباع الخطوات التالية عبر منصة ناجز الإلكترونية:
- الدخول إلى منصة “ناجز”: عبر الرابط الرسمي
- اختيار خدمة “الاعتراض على صك عقاري” من قائمة الخدمات العقارية.
- تعبئة نموذج لائحة الاعتراض إلكترونيًا مع توضيح بيانات الصك، أسباب الاعتراض، والمصلحة.
- إرفاق المستندات اللازمة، مثل:
– صورة الصك المعترض عليه.
– مستندات ملكية قديمة أو حجج استحكام.
– وكالات شرعية إن وجدت.
– صور جوية أو مخططات مساحية.
– شكاوى سابقة مقدمة للجهات المختصة. - تحديد المحكمة العقارية المختصة بالنظر في النزاع بناءً على موقع العقار.
- انتظار القبول الإجرائي من المحكمة، وتحديد موعد الجلسة الأولى لمناقشة الاعتراض.
نصيحة قانونية: لضمان قبول الدعوى وعدم ردّها شكليًا، احرص على أن تجهز صيغة دعوى الاعتراض عبر محامي عقاري مختص في القضايا العقارية، مع تدقيق الأدلة المرفقة.
أنواع الاعتراض على الصكوك العقارية
تنقسم اعتراضات صكوك الملكية في السعودية إلى عدة أنواع، وفقًا لطبيعة الخلل أو النزاع المرتبط بالصك:
| الوصف | نوع الاعتراض |
| يُقدَّم عند ثبوت تزوير في التوقيع أو البيانات أو الإجراءات النظامية لإصدار الصك. | الاعتراض على صك مزوّر |
| في حال صدور الصك دون استيفاء الإجراءات الرسمية أو بمخالفة للأنظمة العقارية المعتمدة. | الاعتراض على صك غير نظامي |
| يُستخدم عندما يتعارض الصك مع ملكية قائمة، أو يتجاوز على حدود عقار مجاور، أو مرفق حكومي. | الاعتراض لوجود تداخل عقاري |
| يوجَّه ضد صكوك استحكام قديمة لا تستوفي الشروط النظامية، خاصة عند وجود اعتراض من جهات حكومية أو أطراف خاصة. | الاعتراض على حجج الاستحكام |
كل نوع من هذه الاعتراضات يتطلب مستندات وأدلة محددة تختلف بحسب طبيعة النزاع، ويُفضّل الاستعانة بمحامي عقارات مختص لتحديد الاستراتيجية الأنسب.
طرق الاعتراض على حجة الاستحكام وتحويلها إلى صك
حجة الاستحكام هي وثيقة تُستخدم لإثبات تملّك عقار بدون وجود صك سابق، وكانت شائعة قبل نظام التسجيل العيني للعقار. وتحويلها إلى صك ملكية نهائي يخضع لضوابط صارمة، وقد يكون محل اعتراض من الغير.
فيما يلي أبرز طرق الاعتراض النظامية على تحويل حجة استحكام إلى صك ملكية:
- الاعتراض أمام المحكمة العامة
إذا لم يصدر الصك بعد، يحق للمتضرر التقدم بدعوى اعتراض قبل استكمال إجراءات التمليك. - الطعن أمام محكمة الاستئناف
في حال صدور الصك، يمكن تقديم اعتراض نظامي لدى الاستئناف شريطة إثبات الضرر أو التعدي. - إبلاغ الهيئة العامة لعقارات الدولة
عند وجود تعارض مع مرفق حكومي (كطريق، أو مصلحة مياه، أو حجز وادي)، تُخاطب الهيئة لإيقاف الإجراء. - تقديم تظلّم لوزارة العدل
إذا كانت الحجة المستندة غير مكتملة من حيث الشروط أو معتمدة على أدلة ضعيفة، يجوز التظلّم إداريًا لإعادة النظر.
يرتبط الاعتراض على حجج الاستحكام بضرورة وجود مصلحة فعلية وأدلة تُثبت التعدي أو الخطأ النظامي.
الجهات المختصة والمهل القانونية
تختلف الجهة المختصة في الاعتراض على صكوك الملكية بحسب نوع النزاع والمراحل القانونية المختلفة:
| الجهة المختصة | نوع النزاع |
| المحكمة العامة | اعتراض على صك ابتدائي |
| المحكمة العقارية | اعتراض على صك محدث من كتابة العدل |
| وزارة العدل | اعتراض إداري على إصدار غير مشروع |
| النيابة العامة + المحكمة الجزائية | اعتراض على تزوير أو تلاعب |
نصائح قانونية عند الاعتراض على صك ملكية
لضمان تقديم اعتراض ناجح على صك ملكية، يجب أخذ النصائح التالية بعين الاعتبار:
- طلب نسخة معتمدة من الصك
تأكد من الحصول على نسخة رسمية من الصك محل الاعتراض قبل الشروع في تقديم الطعن. - الاستعانة بخبير مساحي
لتحديد أي تداخل أو تعدٍ على العقار المملوك، من الضروري الاستعانة بخبير متخصص في المساحة العقارية. - احتفظ بسجل زمني
من المهم أن تحتفظ بتاريخ علمك بوجود الصك وتوثيق كافة الإجراءات التي تم اتخاذها، مثل التقديم على الاعتراض أو التقديم لشكاوى سابقة. - توثيق الضرر الحاصل
يجب جمع الأدلة التي تثبت الأضرار التي نتجت عن وجود الصك غير الصحيح (مثل منع البيع أو التعدي على العقار أو الخسائر المالية). - استعن بمحامي مختص في القضايا العقارية
لضمان صحة الإجراءات في صياغة دعوى عقارية وتقديم الاعتراض بشكل قانوني سليم، يُنصح بشدة بأن يتم إعداد الاعتراض بواسطة محامي عقاري متخصص في القضايا العقارية.
الأسئلة الشائعة
احمِ عقارك باعتراض قانوني سليم
الطعن في صك ملكية هو وسيلة نظامية لحماية الحقوق العقارية من التعدي أو التزوير، ويحتاج إلى وعي قانوني وإجراءات دقيقة.
اتصل بنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة لمساعدتك في تقديم اعتراض احترافي يُعتمد عليه.
قد تبحث أيضًا عن:
- دعوى تعويض عن نزع ملكية في السعودية: دليلك لحماية حقوقك المالية.
- شروط الهبة في العقار في السعودية.
- نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة في السعودية.
المصادر:
- وزارة العدل السعودية.
- اللائحة التنفيذية لنظام المرافعات الشرعية.
- بوابة العقارات السعودية – هيئة عقارات الدولة.
المحامي والمستشار القانوني حسين الدعدي
يحمل شهادة بكالوريوس في الشريعة بدرجة ممتاز من جاعة أم القرى في مكة, المملكة العربية السعودية.
له مقالات قانونية تنشر باستمرار في الموقع الرسمي للمكتب وفي بعض المواقع القانونية الأخرى.
يتميز المحامي والمستشار القانوني حسين الدعدي بتخصصات مختلفة من القانون السعودي: كنظام الاجراءات الجزائية ونظام المرافعات الشرعية ونظام الأحوال الشخصية ونظام الأوراق التجارية وغير ذلك.
كما لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في كتابة اللوائح والاعتراضات والمذكرات القانونية لمختلف المحاكم السعودية.
